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Quando a inadimplência vira uma ameaça ao equilíbrio financeiro, a cobrança garantida em condomínio surge como uma alternativa, mas exige cuidados.

O equilíbrio financeiro é uma das premissas para o sucesso da gestão de um condomínio. E isso depende de alguns fatores, como bom planejamento, previsão orçamentária adequada e o compromisso dos condôminos em manter a cota condominial em dia.

Quando a arrecadação começa a ser inferior ao valor das despesas, a cobrança extrajudicial não surte efeito e a inadimplência vira uma bola de neve a ponto de comprometer o pagamento pontual de contas essenciais, a cobrança garantida em condomínio pode ser uma alternativa temporária (ou não) para colocar a casa em ordem. Mas exige cautelas por parte do síndico na contratação.

O que é e como funciona a cobrança garantida em condomínio

Uma modalidade que vem ganhando força pelo Brasil é a chamada cobrança garantida em condomínio, ou “crédito garantido”. Bastante difundido no Sul do País, segundo o advogado especializado em condomínios Zulmar Koerich, que atua em Santa Catarina, o sistema tem sido visto com bons olhos por parte de gestores de outras regiões também.

Basicamente a dinâmica da cobrança garantida em condomínio funciona assim:

• O condomínio contrata os serviços de uma empresa garantidora.
• A contratada, mensalmente, recebe por parte da administradora do condomínio o relatório das despesas, e emite os boletos sob crédito da garantidora (ou a própria garantidora poderá emiti-los).
• Após um período ajustado entre as partes – que não deve durar mais do que três dias, reforça Koerich -, a empresa garantidora repassará para o condomínio o total da arrecadação aprovada em assembleia, retendo um percentual convencionado pelos serviços prestados.
• Tendo “coberto” a inadimplência, a empresa de crédito garantido será remunerada pelos honorários convencionados, pagos pelo condomínio como serviço prestado, e também pelo valor das multas, juros e honorários extrajudiciais pagos pelo condômino inadimplente.

Resumo: o condomínio recebe mensalmente da garantidora o valor total da arrecadação prevista, em troca de um honorário por esta prestação de serviço, ficando a cobrança da inadimplência a cargo dela.

Quando um condomínio deve ter cobrança garantida?

A garantidora é uma alternativa apenas quando um condomínio:

• não tem controle financeiro
• é incapaz de bancar as contas essenciais, como consumo e fornecedores essenciais
• tem margens altas de inadimplência

Quando todas as medidas de contenção da inadimplência foram ultrapassadas, sofrendo o condomínio de forma descontrolada a ponto de impedir a realização de obras e melhorias no condomínio, bem como a contratação ou manutenção de serviços, a melhor solução é a contratação de uma empresa de crédito garantido.

Por isso, o condomínio deve fazer um estudo prévio e cuidadoso sobre sua situação financeira, histórico de inadimplência etc antes de decidir pela contratação da empresa.

Qual a taxa que uma garantidora costuma cobrar?

Pode parecer um sonho para o síndico ter em caixa todo mês o valor integral da arrecadação e poder fazer tudo conforme o planejado: do pagamento das contas básicas às benfeitorias. Mas o gestor deve se lembrar que isso implica em uma taxa fixa mensal considerável durante o tempo de vigência do contrato com a garantidora.

Embora a taxa cobrada varie de acordo com o cálculo de risco do condomínio feito pela garantidora, se, por exemplo, a arrecadação for de R$ 100.000,00 e a empresa cobra 5% ao mês, ao final de um ano, o empreendimento terá pago R$ 60.000,00 pelo serviço – é aqui que os adimplentes saem prejudicados na visão de Piernikarz.

O condomínio não vai reaver o custo da prestação de serviços da garantidora. Na simulação citada, os R$ 60.000,00 poderiam ser usados em alguma benfeitoria, como um novo mobiliário e equipamentos para o salão de festas, por exemplo.

“O condomínio também deixa de auferir os rendimentos com as multas e juros daqueles que pagam poucos dias após o vencimento, ou mesmo após curto período de inadimplência”, adiciona Zulmar Koerich.

Sim, a inadimplência é um ativo financeiro do condomínio, por mais esquisito que possa parecer.

Quando um empreendimento tem uma inadimplência baixa, esta acaba por ser um ativo financeiro porque o condomínio vai receber dos devedores a qualquer momento com reajuste e atualização financeira: 1% juros + 2% correção.

Quais os benefícios para um condomínio em contratar uma garantidora?

O principal benefício para o condomínio que contrata o serviço de cobrança garantida é o ajuste financeiro imediato. “Começa a resolver problemas de forma instantânea. É um crédito que chega em bom momento para equalizar as contas”, diz Roberto Piernikarz, diretor da administradora BBZ.

Outros benefícios:

• segurança financeira para assumir compromissos financeiros
• liquidez: condomínio que vai fazer benfeitorias tem poder de barganha na contratação
• relação mais objetiva de resolução da inadimplência com equipe externa
• preservação da imagem do síndico e do condomínio ao eliminar o desgaste destes perante o condômino que leva a cobrança para o lado pessoal

Guto Germano, sócio diretor da Pontual Garantidora, lista alguns diferenciais que uma empresa garantidora pode oferecer ao atender condomínios:

• flexibilização no parcelamento do acordo: os condomínios devem ter uma régua de cobrança a seguir que estipula um limite no número de parcelas, além de geralmente não ter caixa para suportar um número elevado de parcelas. A garantidora tem liberdade para negociar;
• sistemas tecnológicos avançados: traçam o score do condômino e elementos que ajudam a entender o por que da inadimplência. “Temos o histórico e, por entendê-lo, conseguimos flexibilizar o acordo”, diz Germano;
• cobrança humanizada: atendimento diferenciado por equipe treinada que consegue entender o cenário do condômino – juntamente com as informações do sistema – e adequar o valor da parcela ao bolso do condômino;
• mais opções de pagamento e negociação: o condômino pode pagar via cartão de crédito, por exemplo. “Se o inadimplente pagar à vista, a garantidora pode até conseguir flexibilizar juros e multa.”

“Temos uma psicóloga que atua junto com a equipe de cobrança. Essa formação humana dos funcionários aliada à tecnologia, abordagem assertiva, linguagem e forma correta de falar com o condômino formam o componente do sucesso de recuperação de crédito“, comenta Guto Germano, da Pontual Garantidora.

De acordo com ele, a empresa, que atende 700 condomínios em 9 estados, já foi contratada por empreendimentos com níveis de inadimplência entre 30% e 40% que, após o início da cobrança garantida, reduziu para 10%.

A contratação da garantidora deve ser aprovada em assembleia?

De acordo com o advogado Zulmar Koerich, para a contratação de uma garantidora, não basta a aprovação pela administração e conselho do condomínio.

“A contratação implicará em gastos mensais por um período mínimo de um ano, por isso tal contratação deverá realizar-se por meio de aprovação de assembleia, salvo previsão expressa na convenção autorizando”, esclarece Koerich.

Quem cobra os inadimplentes: o condomínio ou a garantidora?

Guto Germano explica que a cobrança dos inadimplentes do condomínio passa a ser feita pela própria garantidora, que tem autonomia para firmar os acordos.

“A garantidora quer facilitar o pagamento para aqueles que não conseguem dentro da régua do condomínio, não temos interesse em levar o imóvel a leilão. Mas caso vire um processo judicial, escritórios de advocacia parceiros fazem a execução”, relata o sócio diretor da Pontual Garantidora.

O advogado Zulmar Koerich esclarece que a empresa garantidora também se responsabilizará por cobrar os condôminos inadimplentes, não em nome próprio, mas em nome do condomínio.

“Ou seja, o condomínio não transfere a titularidade dos créditos para a empresa garantidora, que continua sendo do empreendimento, sendo este parte ativa nos processos de cobrança eventualmente promovidos”, explica Koerich.

Atenção na escolha da garantidora: 7 pontos antes de contratar

Os especialistas entrevistados apontam sete cuidados que o condomínio deve tomar na hora de escolher a empresa garantidora com a qual firmará contrato:

1. Observe a idoneidade financeira da empresa. Verifique o seu capital social. Segundo Zulmar Koerich, a contratada deverá possuir envergadura patrimonial suficiente para garantir a receita pretendida pelo condomínio, não importando o índice de inadimplência suportado pelo condomínio de forma isolada ou contínua durante o período contratado.
2. Informe-se sobre o histórico, tempo de mercado e os níveis de respeitabilidade e confiabilidade. “Primeiramente a receita advinda da contribuição dos condôminos será creditada à conta da garantidora para depois ser repassada ao condomínio com o complemento do valor faltante para alcançar o índice garantido”, destaca o advogado.
3. Confira se a empresa tem operação aprovada nos órgãos competentes. “O inadimplente pode processar o condomínio por cobranças abusivas de juros”, alerta Roberto Piernikarz.
4. Avalie o percentual cobrado do condomínio, a taxa de juros cobrada do inadimplente e as formas e condições de pagamento: “Sabemos que ninguém vira inadimplente porque deseja e nessa hora precisamos praticar a empatia”, lembra o síndico Fabio Quintanilha.
5. Verifique quais as formas usadas para se comunicar com os condôminos.
6. Cheque a estrutura de atendimento, como a equipe de cobrança atua e se existe reclamações sobre ela.
7. Peça referências e converse com clientes já atendidos.

Quais os cuidados com o contrato de prestação de serviço da garantidora?

De acordo com o advogado Zulmar Koerich, o contrato celebrado entre a garantidora e o condomínio poderá se revestir de diferentes cláusulas, de acordo com a empresa contratada e até mesmo a região do País.

“Em Santa Catarina, por exemplo, como o serviço é bastante disseminado e a concorrência entre as empresas é acirrada, os honorários foram sendo reduzidos ao longo dos anos. Hoje há empresas que aplicam a retenção entre 2% e 5% do valor da receita. Há cerca de cinco anos ainda existiam empresas que aplicavam o índice de 6%”, exemplifica Koerich.

Além de negociar bem o valor da taxa, o síndico deve se atentar também a outros pontos:

• A taxa é fixa ou gradativa de acordo com a inadimplência? O advogado comenta que algumas empresas estipulam um escalonamento progressivo. Exemplo: para suprir uma inadimplência de até 30%, o percentual cobrado é de 6%; acima de 30%, o valor dos serviços passa a ser de 7% etc.
• Prazo do recebimento do crédito da garantidora: deve estar alinhado com os vencimentos das contas do condomínio. A Pontual, por exemplo, credita o valor na conta do condomínio 2 dias depois do vencimento do boleto.
• Prazo de vigência contratual: normalmente os contratos dessa natureza têm duração a partir de um ano. O síndico profissional Felipe Bonavite recomenda 2 anos renováveis por mais 2 anos, já que no primeiro ano é que será estabelecida a nova cultura de cobrança e os condôminos vão passar a conhecer o novo serviço.
• Assegurar acesso às informações da inadimplência do condomínio a qualquer momento.
• Incluir cláusula de proteção dos dados dos condôminos (proibir divulgação) em atendimento à Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD), em vigor desde 18/09/2020.
• Compra do passivo de inadimplência: garantidora ética não pode fazer a compra do passivo. Não assume dívida passada. É da assinatura do contrato em diante. Caso o condomínio tenha a intenção de negociar o passivo, isso deve ser feito com outro tipo de empresa, como factoring, autorizada pelo Banco Central para tal operação financeira. Os especialistas consultados não recomendam esse tipo de negociação porque implicará em deságio muito alto (pode chegar a 30%).
• Atenção à existência de cláusula de rescisão após a inadimplência alcançar determinado índice considerado crítico pela empresa garantidora. Há empresas que garantem somente até um limite.
• Atenção à cláusula que prevê multa rescisória quando do cancelamento do contrato antes do prazo estipulado. Por isso, defina o prazo de duração de forma consciente, com base em estudos e projeção financeira para o novo cenário.
• Multa no encerramento do contrato: cuidado com cláusulas deste tipo. Zulmar Koerich alerta para a existência de empresas com este tipo de prática. “Justificam que devem ser ressarcidas dos valores que se encontram em aberto a título de contribuição condominial inadimplidas e garantidas. É uma forma de ‘obrigar’ o condomínio a manter o contrato vigente”, explica.

Quando o condomínio não tiver mais interesse na continuidade do serviço, o advogado orienta o empreendimento a estabelecer que, ao término do contrato, os valores em aberto seguirão o ciclo normal de cobrança e pertencerão com exclusividade à garantidora.

“O condomínio promoverá todos os atos necessários para a continuidade destas cobranças, como fornecimento de procuração, documentos, presença em audiência etc, mas não haverá reembolso por parte do condomínio“, explica Koerich.

Quando o condomínio deve encerrar o contrato com a garantidora?

Assim que o condomínio ajustar suas finanças, recuperar o controle financeiro e estiver estabilizada, significa que a cobrança garantida cumpriu seu papel. “O condomínio não precisará mais do serviço e o contrato pode ser encerrado”, diz Roberto Piernikarz, da administradora BBZ.

Embora a duração dos contratos varie de acordo com cada empresa ou negociação, a prática de mercado é de 12 meses, podendo ser mantida por mais tempo caso a inadimplência não tenha sido reduzida para o nível almejado.

Com o controle financeiro restabelecido, uma boa alternativa indicada por Zulmar Koerich é a formação de um fundo de contingenciamento voltado para compensar a inadimplência.

“Ao longo de um ano, por exemplo, constitui-se um caixa com a arrecadação de 5% da receita mensal (equivalente à taxa praticada por muitas garantidoras). Ao final do período, o condomínio terá reservas para suportar eventual inadimplência. A grande vantagem desta medida é que o valor gasto pelos condôminos ficará no condomínio”, destaca o advogado.

A pandemia de Covid-19 vem gerando diversos impactos financeiros no mundo inteiro. Afetando praticamente todos os setores da sociedade, de grandes empresas a autônomos. E, é claro, isso não seria diferente com o fluxo de caixa dos condomínios.

Por causa da Covid-19, inúmeras pessoas tiveram sua renda comprometida ou perderam seus empregos. Por esses motivos, é normal que muitas pessoas passem por momentos de contenção de despesas, afetando o pagamento da taxa de condomínio.

Com toda essa situação, o que pode ser feito para manter o fluxo de caixa do condomínio? Quais as alternativas para resolver as dificuldades financeiras e honrar com os pagamentos, sem que isso prejudique os moradores que tiveram sua renda comprometida em função da pandemia?

Conheça algumas alternativas que podem ajudar a superar este momento de crise no seu condomínio. Continue a leitura!

O que fazer para enfrentar a crise?

• Inadimplência

O pagamento das taxas condominiais por todos os condôminos não só é essencial para a sobrevivência do local (pagamento de contas, salários dos funcionários, manutenção, etc) como também está prevista no Art. 1.336, Inciso I, do Código Civil. Ou seja, é um compromisso inadiável.

Claro que, em momentos de crise, é preciso que os gestores usem do bom senso e procurem por soluções para lidar da melhor forma possível com os inadimplentes. Já por parte dos condôminos, é importante tomar a iniciativa e comunicar ao síndico sobre quaisquer dificuldades, evitando assim que as dívidas se acumulem e que a situação se agrave.

Nesse ponto, vale lembrar que, possíveis descontos e isenções só devem ser dados após aprovação em assembleia, sob o risco de responsabilização do síndico e comprometimento da receita do condomínio. Ainda, caso haja negociação dos valores, é necessário que os acordos incluam juros, multa e correção.

• Fundo de reserva

A utilização do fundo de reserva depende de muitos fatores, que devem ser regulamentados pela Convenção condominial. Em condomínios cuja convenção não preveja isso, o síndico pode realizar uma assembleia para discutir o tema.

De modo geral, o fundo de reserva não deve ser usado para repor as perdas em decorrência da inadimplência. No entanto, como o momento que vivemos é excepcional, alguns especialistas defendem a utilização dos recursos para manter o fluxo de caixa do condomínio bem longe do vermelho. Vale ressaltar que o fundo de reserva é destinado justamente para situações de emergência, cabe bom senso e empatia para discutir e aprovar o seu uso.

• Contenção de despesas

Uma outra medida importante para manter o fluxo de caixa do condomínio durante a crise causada pela pandemia é a redução de despesas. Para que isso seja possível, o síndico deve cortar gastos não urgentes e entrar em contato com prestadores de serviço e fornecedores para renegociar valores e prazos ou, dependendo do caso, até mesmo interromper o contrato. Algumas alternativas de corte de gastos são:

-Manter as áreas comuns fechadas,tais como academia e salão de festas;

-Suspender serviços de jardinagem e de limpeza da piscina;

-Suspender obras e reformas não emergenciais;

-Revisar e, se possível, extinguir horas extras.

Vale lembrar que existem serviços que devem ser mantidos de qualquer forma, como a manutenção preventiva dos elevadores, uma vez que está relacionada à segurança de funcionários e moradores.

• Funcionários

Com a MP 936, aprovada em abril de 2020, o síndico tem o direito legal de suspender contratos de trabalho ou reduzir a jornada dos funcionários. Mais uma vez, nesta situação, o síndico deve usar a empatia e o bom senso e buscar alternativas que sejam menos prejudiciais ao trabalhador.

Para isso, medidas como redução da jornada de trabalho, concessão de férias, antecipação de feriados e liberação dos funcionários no grupo de risco estão entre as medidas que podem ser adotadas.

Linhas de crédito

As linhas de crédito para condomínio são uma modalidade de financiamento que tem se popularizado nos últimos anos. Se trata de uma opção muito válida, principalmente para manter o condomínio fora do vermelho.

A realidade é que os empreendimentos precisam arcar com seus compromissos, mesmo em tempos de crise como esta causada pela COVID-19. Pensando nisso a Consorcius Garantidora oferece aos seus clientes serviços de financiamento e antecipação de recebíveis, para ajudar o caixa do seu condomínio a ficar bem longe do vermelho e manter a rotina do seu condomínio mais harmoniosa e segura o possível.

Para que a alternativa seja levada adiante, é preciso que o assunto seja debatido em assembleia e aprovado pela maioria, uma vez que o síndico não pode contrair dívidas em nome dos condôminos.

Dicas para driblar a inadimplência e garantir o pagamento das contas do condomínio em dia

Sabe-se que o conceito base do condomínio nada mais é do que múltiplos proprietários de um mesmo bem.

Assim, a conservação de um bem imóvel por si só gera despesa, no condomínio edilício não é diferente.

As despesas devem ser rateadas entre os condôminos, inclusive essa é uma das principais obrigações do condômino: efetuar o pagamento mensal da quota condominial, para que sejam formadas as receitas.

Neste sentido é o que dispõe a Lei nº 4.591/64, bem como o Código Civil, em seu artigo 1.336, que diz ser dever do condômino, inciso I, contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

O inadimplemento desta contribuição por parte de alguns condôminos prejudica, além de onerar a coletividade condominial adimplente.

A antecipação da Receita

Para driblar a inadimplência e garantir o pagamento das contribuições condominiais em dia, alguns síndicos e gestores de condomínios têm recorrido aos serviços das “garantidoras”.

Essas empresas garantidoras antecipam o valor integral ou parcial da receita mensal ao condomínio, ainda que os condôminos não tenham efetuado o pagamento das suas contribuições.

Ao contratar uma dessas empresas garantidoras, o condomínio receberá o valor mensal da sua receita, porém, isso terá seu preço, é claro!

O percentual é variável, conforme o contrato para o custeio do negócio. Isso deve variar de empresa para empresa, por exemplo, em percentuais entre 2% até 15%, do valor que foi antecipado ao condomínio.

Com isso, ao contratar o negócio, o condomínio não receberá efetivamente o valor total da sua arrecadação mensal, mas sim o valor referente a receita após o desconto do percentual da garantidora.

Imaginem que o condomínio tenha uma receita de R$ 100 mil/mês; mas diante da inadimplência, está recebendo apenas R$ 80 mil/mês, então temos R$ 20 mil que se refere à inadimplência.

Com isso, a garantidora antecipa os R$ 20 mil “faltantes”, para que complete os R$ 100 mil de receitas integrais ao condomínio.

Mas isso tem um custo, então, por exemplo, o condomínio receberá apenas R$ 96 mil da sua receita total mensal. R$ 4 mil, refere-se ao pagamento da garantidora que antecipou aqueles valores, ou seja, 20% de R$ 20mil = R$ 4mil.

Existem casos em que as garantidoras antecipam 100% da receita para o condomínio e cobram o percentual do total, mas como dito, cada caso é um caso. Assim, na maioria dos casos, a própria empresa garantidora passa a receber os valores pagos pelos condôminos, mediante a emissão dos boletos, que envia aos condôminos.

De fato a proposta é tentadora, pois empresas procuram os representantes dos condomínios para oferecer-lhes solução “milagrosa”, de todos os problemas financeiros, visto que, é muito mais fácil administrar o condomínio com receita de 100% e não se preocupar com essa problemática.

Na maioria das vezem fazem um instrumento Particular de Cessão de crédito ou Direitos e Obrigações, com expressa menção às normas legais que regem o referido instituto jurídico.

Exigem do condomínio a integral e definitiva cessão da titularidade dos créditos, na maioria das vezes, sob condições díspares, transferindo-lhe integralmente os riscos e eventuais prejuízos da atividade especulativa.

Embora a antecipação de receitas seja legal, é dever do síndico ficar atento às falhas neste tipo de negócio e sempre buscar preservar-se quanto a responsabilidade civil e criminal.

 

A Cessão de Crédito

Apenas um detalhe técnico, apesar da cessão de crédito e sub-rogação convencional serem institutos distintos, muito se assemelham, conforme doutrina de Carlos Roberto Gonçalves[1]:

A sub-rogação convencional, porém, na hipótese do art. 347, I, do Código Civil (“quando o credor recebe o pagamento de terceiro e expressamente lhe transfere todos os seus direitos”), será tratada como cessão de crédito (art. 348).

 

Assim, Costuma-se dizer que nas atividades de securitização de créditos condominiais, os fundos de investimento em direitos creditórios valem-se do instituto da cessão de créditos, regulado pelos artigos 286 e seguintes do Código Civil, e, ao efetuarem a quitação das cotas condominiais não pagas, sub-rogam-se na mesma posição do condomínio cedente.

Em regra, todos os créditos podem ser objeto de cessão, podendo ser total ou parcial, todavia, existem casos que não podem ser objetos de cessão, no caso, por convenção das partes, ou seja, se na convenção de condomínio constar cláusula proibitiva, o condomínio não poderá ceder o crédito.

Considerando que a negociação para a antecipação das receitas resultará na redução do valor total a ser recebido pelo condomínio, por este motivo, caso não tenha previsão expressa na convenção de condomínio, orienta-se realizar uma assembleia para tanto, inclusive, se possível, a necessidade de se obter autorização de 2/3 (dois terços) dos condôminos, por ser o estabelecido no Código Civil para alteração das regras existentes na convenção.

Diante disso, a antecipação das receitas para o condomínio, sem sombra de dúvidas é algo muito interessante, porém, recomenda-se que o síndico conheça o histórico da garantidora que pretende contratar.

Além disso, o síndico deve ler atentamente as cláusulas do contrato que irá assinar com a empresa escolhida a fim de evitar problemas futuros, como por exemplo, ter que restituir os valores antecipados ao longo de dois anos, a depender do caso concreto, numa futura rescisão contratual.

Vejam que a antecipação das receitas não é má ideia, mas deve-se pensar por todos os lados.

Por exemplo: Quem será o responsável pelas cobranças daquelas cotas vencidas em futura ação judicial? O próprio condomínio ou a garantidora em nome próprio? Quem emitiria uma certidão negativa ao condômino? A obrigação continuará propter rem, hipótese em que o próprio bem imóvel pode servir como garantia ao efetivo cumprimento da dívida?

Quanto a esta última pergunta, recentemente, o STJ entendeu que os Fundos de
Investimento em Direitos Creditórios , sub-rogam-se na mesma posição do condomínio cedente, com todas as prerrogativas legais a ele conferidas, conforme julgamento do REsp nº 1.570.452 – RJ , in verbis:

 

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CESSÃO DE CRÉDITO. NATUREZA JURÍDICA. PRESERVAÇÃO.
(…)
2. Tanto a natureza propter rem das dívidas relativas a cotas condominiais quanto
as prerrogativas conferidas ao titular desse tipo de crédito decorrem de lei, que leva em conta a situação especial do credor e o interesse prevalecente da coletividade, que necessita obter os recursos necessários para pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis.
3. O Supremo Tribunal Federal, após reconhecer a existência de repercussão geral da matéria atinente à “transmudação da natureza de precatório alimentar em normal em virtude de cessão do direito nele estampado” (Tema nº 361/STF), decidiu que a cessão de crédito não implica a alteração da sua natureza.
4. Ainda que as prerrogativas concedidas ao detentor de crédito alimentar contra a Fazenda Pública sejam inerentes à natureza da dívida, visam elas proteger, em última análise, a pessoa do credor, à semelhança das preferências legais conferidas aos detentores de crédito trabalhista ou condominial, a justificar, desse
modo, a aplicação da mesma tese jurídica.
5. Hipótese em que a transmutação da natureza do crédito cedido viria em prejuízo dos próprios condomínios, que se valem da cessão de seus créditos como meio de obtenção de recursos financeiros necessários ao custeio das despesas de conservação da coisa, desonerando, assim, os demais condôminos que mantêm as suas obrigações em dia.
6. Na atividade de securitização de créditos condominiais, os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs) valem-se do instituto da cessão de créditos, regulado pelos arts. 286 e seguintes do Código Civil, e, ao efetuarem o pagamento das cotas condominiais inadimplidas, sub-rogam-se na mesma posição do condomínio cedente, com todas as prerrogativas legais a ele conferidas.
7. Recurso especial provido

(STJ, REsp nº 1.570.452-RJ,  3ª T., Min. Rel. Ricardo Villas Bôas Cueva, julg. 22.09.2020)

 

Conclusão

Por esta e outras razões, recomenda-se que, antes de qualquer ato que implique em disposição de crédito e obrigação do condomínio, todas as condições impostas no contrato sejam detalhadamente analisadas pelo sindico, se possível por um advogado de confiança do condomínio e discutidas em assembleia, para deliberação e votação dos condôminos.

Um financiamento condominial é uma solução para condomínios terem os recursos que precisam sem burocracias. Você sabe como e quando buscar um?

Um financiamento condominial é uma solução de crédito para condomínios terem os recursos que precisam sem burocracias e atrasos. Assim durante o dia a dia da administração de um condomínio, é comum que surjam demandas e necessidades que pedem por recursos que nem sempre temos disponíveis.

Veja a seguir algumas situações em que um condomínio pode precisar de recursos rapidamente, e para as quais o financiamento condominial se mostra como uma alternativa bastante vantajosa:

• Pagamento de 13º salário de funcionários;
• Pagamento de rescisão de funcionários;
• Realização de reformas;
• Realização de manutenção corretiva e preventiva;
• Instalação de novos equipamentos e estruturas;
• Necessidade de reorganização financeira do condomínio.

O financiamento condominial permite contribuir continuamente para o aprimoramento do seu condomínio sem comprometer as contas. É uma forma de conseguir os recursos que você precisa sem aquela burocracia que mais atravanca do que resolve os problemas.

Além disso, nunca se sabe quando uma necessidade emergencial surgirá. É o caso, por exemplo, de um equipamento essencial que quebra e precisa ser substituído, ou mesmo de alguma parte do condomínio que precisa de reforma urgente. Situações como essas exigem ação rápida e definitiva.

O financiamento condominial possibilita o uso imediato dos recursos que você precisa para cuidar dessas necessidades. É uma alternativa superior a outras, como o rateio, do qual nenhum condômino gosta e que não proporciona a agilidade que muitas dessas situações exigem.

Porém, ainda assim existe uma alternativa mais fácil que o financiamento condominial: a contratação de uma garantidora. A Consorcius Garantidora, por exemplo, oferece todos os recursos para o condomínio seguir à risca o planejamento financeiro, além de conceder a possibilidade da antecipação de receita para obras e reformas.

Muito mais vantajoso, não é mesmo?