Dicas para driblar a inadimplência e garantir o pagamento das contas do condomínio em dia
Sabe-se que o conceito base do condomínio nada mais é do que múltiplos proprietários de um mesmo bem.
Assim, a conservação de um bem imóvel por si só gera despesa, no condomínio edilício não é diferente.
As despesas devem ser rateadas entre os condôminos, inclusive essa é uma das principais obrigações do condômino: efetuar o pagamento mensal da quota condominial, para que sejam formadas as receitas.
Neste sentido é o que dispõe a Lei nº 4.591/64, bem como o Código Civil, em seu artigo 1.336, que diz ser dever do condômino, inciso I, contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
O inadimplemento desta contribuição por parte de alguns condôminos prejudica, além de onerar a coletividade condominial adimplente.
A antecipação da Receita
Para driblar a inadimplência e garantir o pagamento das contribuições condominiais em dia, alguns síndicos e gestores de condomínios têm recorrido aos serviços das “garantidoras”.
Essas empresas garantidoras antecipam o valor integral ou parcial da receita mensal ao condomínio, ainda que os condôminos não tenham efetuado o pagamento das suas contribuições.
Ao contratar uma dessas empresas garantidoras, o condomínio receberá o valor mensal da sua receita, porém, isso terá seu preço, é claro!
O percentual é variável, conforme o contrato para o custeio do negócio. Isso deve variar de empresa para empresa, por exemplo, em percentuais entre 2% até 15%, do valor que foi antecipado ao condomínio.
Com isso, ao contratar o negócio, o condomínio não receberá efetivamente o valor total da sua arrecadação mensal, mas sim o valor referente a receita após o desconto do percentual da garantidora.
Imaginem que o condomínio tenha uma receita de R$ 100 mil/mês; mas diante da inadimplência, está recebendo apenas R$ 80 mil/mês, então temos R$ 20 mil que se refere à inadimplência.
Com isso, a garantidora antecipa os R$ 20 mil “faltantes”, para que complete os R$ 100 mil de receitas integrais ao condomínio.
Mas isso tem um custo, então, por exemplo, o condomínio receberá apenas R$ 96 mil da sua receita total mensal. R$ 4 mil, refere-se ao pagamento da garantidora que antecipou aqueles valores, ou seja, 20% de R$ 20mil = R$ 4mil.
Existem casos em que as garantidoras antecipam 100% da receita para o condomínio e cobram o percentual do total, mas como dito, cada caso é um caso. Assim, na maioria dos casos, a própria empresa garantidora passa a receber os valores pagos pelos condôminos, mediante a emissão dos boletos, que envia aos condôminos.
De fato a proposta é tentadora, pois empresas procuram os representantes dos condomínios para oferecer-lhes solução “milagrosa”, de todos os problemas financeiros, visto que, é muito mais fácil administrar o condomínio com receita de 100% e não se preocupar com essa problemática.
Na maioria das vezem fazem um instrumento Particular de Cessão de crédito ou Direitos e Obrigações, com expressa menção às normas legais que regem o referido instituto jurídico.
Exigem do condomínio a integral e definitiva cessão da titularidade dos créditos, na maioria das vezes, sob condições díspares, transferindo-lhe integralmente os riscos e eventuais prejuízos da atividade especulativa.
Embora a antecipação de receitas seja legal, é dever do síndico ficar atento às falhas neste tipo de negócio e sempre buscar preservar-se quanto a responsabilidade civil e criminal.
A Cessão de Crédito
Apenas um detalhe técnico, apesar da cessão de crédito e sub-rogação convencional serem institutos distintos, muito se assemelham, conforme doutrina de Carlos Roberto Gonçalves[1]:
A sub-rogação convencional, porém, na hipótese do art. 347, I, do Código Civil (“quando o credor recebe o pagamento de terceiro e expressamente lhe transfere todos os seus direitos”), será tratada como cessão de crédito (art. 348).
Assim, Costuma-se dizer que nas atividades de securitização de créditos condominiais, os fundos de investimento em direitos creditórios valem-se do instituto da cessão de créditos, regulado pelos artigos 286 e seguintes do Código Civil, e, ao efetuarem a quitação das cotas condominiais não pagas, sub-rogam-se na mesma posição do condomínio cedente.
Em regra, todos os créditos podem ser objeto de cessão, podendo ser total ou parcial, todavia, existem casos que não podem ser objetos de cessão, no caso, por convenção das partes, ou seja, se na convenção de condomínio constar cláusula proibitiva, o condomínio não poderá ceder o crédito.
Considerando que a negociação para a antecipação das receitas resultará na redução do valor total a ser recebido pelo condomínio, por este motivo, caso não tenha previsão expressa na convenção de condomínio, orienta-se realizar uma assembleia para tanto, inclusive, se possível, a necessidade de se obter autorização de 2/3 (dois terços) dos condôminos, por ser o estabelecido no Código Civil para alteração das regras existentes na convenção.
Diante disso, a antecipação das receitas para o condomínio, sem sombra de dúvidas é algo muito interessante, porém, recomenda-se que o síndico conheça o histórico da garantidora que pretende contratar.
Além disso, o síndico deve ler atentamente as cláusulas do contrato que irá assinar com a empresa escolhida a fim de evitar problemas futuros, como por exemplo, ter que restituir os valores antecipados ao longo de dois anos, a depender do caso concreto, numa futura rescisão contratual.
Vejam que a antecipação das receitas não é má ideia, mas deve-se pensar por todos os lados.
Por exemplo: Quem será o responsável pelas cobranças daquelas cotas vencidas em futura ação judicial? O próprio condomínio ou a garantidora em nome próprio? Quem emitiria uma certidão negativa ao condômino? A obrigação continuará propter rem, hipótese em que o próprio bem imóvel pode servir como garantia ao efetivo cumprimento da dívida?
Quanto a esta última pergunta, recentemente, o STJ entendeu que os Fundos de
Investimento em Direitos Creditórios , sub-rogam-se na mesma posição do condomínio cedente, com todas as prerrogativas legais a ele conferidas, conforme julgamento do REsp nº 1.570.452 – RJ , in verbis:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CESSÃO DE CRÉDITO. NATUREZA JURÍDICA. PRESERVAÇÃO.
(…)
2. Tanto a natureza propter rem das dívidas relativas a cotas condominiais quanto
as prerrogativas conferidas ao titular desse tipo de crédito decorrem de lei, que leva em conta a situação especial do credor e o interesse prevalecente da coletividade, que necessita obter os recursos necessários para pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis.
3. O Supremo Tribunal Federal, após reconhecer a existência de repercussão geral da matéria atinente à “transmudação da natureza de precatório alimentar em normal em virtude de cessão do direito nele estampado” (Tema nº 361/STF), decidiu que a cessão de crédito não implica a alteração da sua natureza.
4. Ainda que as prerrogativas concedidas ao detentor de crédito alimentar contra a Fazenda Pública sejam inerentes à natureza da dívida, visam elas proteger, em última análise, a pessoa do credor, à semelhança das preferências legais conferidas aos detentores de crédito trabalhista ou condominial, a justificar, desse
modo, a aplicação da mesma tese jurídica.
5. Hipótese em que a transmutação da natureza do crédito cedido viria em prejuízo dos próprios condomínios, que se valem da cessão de seus créditos como meio de obtenção de recursos financeiros necessários ao custeio das despesas de conservação da coisa, desonerando, assim, os demais condôminos que mantêm as suas obrigações em dia.
6. Na atividade de securitização de créditos condominiais, os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs) valem-se do instituto da cessão de créditos, regulado pelos arts. 286 e seguintes do Código Civil, e, ao efetuarem o pagamento das cotas condominiais inadimplidas, sub-rogam-se na mesma posição do condomínio cedente, com todas as prerrogativas legais a ele conferidas.
7. Recurso especial provido(STJ, REsp nº 1.570.452-RJ, 3ª T., Min. Rel. Ricardo Villas Bôas Cueva, julg. 22.09.2020)
Conclusão
Por esta e outras razões, recomenda-se que, antes de qualquer ato que implique em disposição de crédito e obrigação do condomínio, todas as condições impostas no contrato sejam detalhadamente analisadas pelo sindico, se possível por um advogado de confiança do condomínio e discutidas em assembleia, para deliberação e votação dos condôminos.
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